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昔日沉睡，如今觉醒：Kips Bay新区公寓买家能买到什么
- 3月20日
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过去十年几乎没有新建开发的Kips Bay，在近五年内迎来了7个全新公寓项目的落成。
在Kips Bay，新建公寓售价相较二手公寓溢价达47%，而全市平均溢价为26%。
位于曼哈顿的Kips Bay社区，其新建公寓项目拥有其他高密度社区所无法提供的优势：即使在中低层单位，也能享有开阔视野与充足自然光。其中一项新项目强调“轻奢理念”——面积更小、总价更低，但依然提供高品质的装修与配套。
Kips Bay在过去近十年鲜有开发项目落成，然而在过去五年里，包括Eastlight、VU及Hendrix House在内的七个新公寓项目相继面市。这些项目为一个建筑风格向来平平的区域引入了豪宅生活方式（该区最出名的建筑可能只有石灰石联排别墅和由世界著名建筑师贝聿铭设计的1963年Kips Bay Towers）。《纽约时报》2017年曾称Kips Bay为“一处匿名社区，附带一些额外好处”，其高层建筑“平淡无奇”。
Kips Bay位于东河与Lexington大道之间，自23街至34街。该区更常被人们提起的是第一大道上的医院、第三大道上的酒吧，以及Lexington大道Curry Hill段的印度餐厅。
结构重塑
根据房地产数据公司Marketproof的数据，截至2025年，Kips Bay新建项目的平均售价为每平方英尺$1,826，而曼哈顿整体为**$1,982**。
值得注意的是，Kips Bay的新建公寓相比该区二手公寓溢价为47.5%，远高于全市新建公寓**26.2%**的平均溢价。（位于东23街201号的一处新合作公寓项目预计将于2026年交付。）
Marketproof联合创始人兼首席技术官Ning Zhou表示：“这表明新旧库存在质量和配套方面存在异常大的差距。”
Zhou指出，这些新项目充分利用了当地的混合用途分区（如C2-8或R10），允许更高的建筑高度。而周边则多为住宅分区（如R8B或R7B），限制了邻近建筑的最高高度不得超过75英尺。这使得中低层单位也能拥有良好的采光与视野，而这是在曼哈顿其他高密度区域难以实现的。
避免“气候法案”带来的额外成本
当前选择新建项目的另一个优势，是可以规避纽约市地标性气候法规《Local Law 97》带来的改造成本。
Starr Associates律师事务所合伙人Shaun Pappas表示：“开发商正在主动确保项目符合Local Law 97的要求。”不过他也指出：“由于开发周期较长，法规可能中途调整，因此仍存在不确定性。”
Pappas指出，目前市场上一居室公寓非常受欢迎，因为其户型灵活，既适合单人居住，也适合情侣或小家庭。
Marketproof数据显示，Kips Bay新建项目中67%为开间与一居室单位，而全市新建项目中这一比例为40%，表明开发商仍在主攻年轻买家，但单价和品质已迈向更高端。
不再只是“酒吧与兄弟情谊”
CORE地产经纪Nicole Grandelli表示，许多纽约人仍将Kips Bay与“大学毕业生集中地”联系在一起。她目前负责销售Eastlight，这是位于第三大道501号的143套公寓项目。但她强调，这一社区远不止“酒吧与兄弟情谊”。
该区住宅街区氛围浓厚，通勤至中城与市中心都非常便利。购物方面，这里不仅有Fairway和Trader Joe’s，还有自1935年营业至今的La Delice烘焙坊与1944年创立的Kalustyan’s。此外，还有AMC Kips Bay电影院，配备15个影厅。
目前还有一项重要的教育类开发项目正在推进：市议会近期批准对亨特学院Brookdale校区进行重建，将其改造为现代化教学与科研设施，未来将成为三所CUNY学院的所在地，命名为SPARC Kips Bay科学与研究园区，预计将创造1,500个就业岗位。
Hendrix House：现代生活的注脚
位于东25街250号的Hendrix House共12层60个单位，由DXA Studio设计，室内空间由Paris Forino打造。其单位面积令人惊喜：开间470平方英尺、一居室660平方英尺、两居起步为782平方英尺。
One Realty主理经纪Ellen Qian表示，相比其他豪宅项目，Hendrix House单位面积较小、总价更亲民，但品质丝毫不减。
项目于2024年开售，目前销售进度为80%，最近已有三套单位签约。目前在售单位共6套，包括一套售价159.5万美元的一居室8D。
单位配有大理石厨房台面及Gaggenau厨电，部分转角单位设有270度弧形玻璃窗与私人户外空间。配套总面积超过6,000平方英尺，包括空中休闲厅、庭院、烧烤屋顶平台等。
每套单位标配家庭办公室，配有定制书架与书桌。此外，配套区设有共享办公中心，配置工位、会议桌与独立会议室。
销售主管Kayla Everett表示，项目着力打造“如同咖啡厅般的工作氛围”，让在家办公更舒适。“相比周边老式合作公寓，新建项目如Hendrix House更符合当代居住需求，”她补充道。而伴随SPARC科研园区等重大开发落地，这片曾被忽视的社区正在发生巨变。
“物业价值只会上升。” Everett说。
